Milano è ancora una metropoli con troppi uffici?

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A Milano, dalla metà degli anni Settanta alla metà degli anni Novanta, lo stock immobiliare di uffici è raddoppiato in città e addirittura quintuplicato nell’hinterland. Assoedilizia ha calcolato che lo sviluppo incontrollato del direzionale in quel periodo abbia “invaso” il centro storico a discapito della residenza, provocando l’espulsione di addirittura 400 mila abitanti negli anni della “Milano da bere”.

Milioni di mq di uffici.

Questo fenomeno, abbinato alla mobilità privata, ha amplificato anche un altro effetto sotto gli occhi di tutti: grande traffico in entrata e uscita nelle ore di punta. Milano è una metropoli con troppi uffici titolò Milano Finanza già nel 1994. Trent’anni dopo, con il boom dei prezzi del mercato immobiliare, la pandemia sanitaria, i coworking, le start-up, ecc… C’è ancora fame di spazi direzionali?

Sembrerebbe di sì a giudicare dai progetti di riqualificazione urbana. Secondo un recente studio di Scenari Immobiliari, il rapporto stima che al 2035 a Milano saranno costruiti ulteriori 650 mila mq di nuovi uffici. Fatta 100 l’edificabilità potenziale nel territorio comunale, il terziario potrebbe assorbirne una quota del 17%, contro il 50% del residenziale. Una percentuale del 17% è tanto o è contenuta? Dipende.

Negli ultimi anni l’attualità è stata segnata dalla fuga dai grandi centri urbani, dall’aumento del costo della vita e l’esplosione dei costi energetici. Indubbiamente la pandemia ha cambiato il modo in cui molti vivono il capoluogo. CISL Milano ci dice che il capoluogo lombardo è il primo comune in Italia per cancellazioni anagrafiche (13.000 residenti in meno rispetto al 2019).

Il caro energia fa ripensare il ruolo dell’ufficio.

La questione degli spazi di lavoro si lega oggi indubbiamente ai costi energetici, ne parlavo in un articolo dello scorso autunno sul “caro energia, è venuto il momento di ripensare la concezione di quegli spazi. Abbiamo un po’ ovunque ambienti progettati ed allestiti oltre 20 anni fa quando l’energia non era un problema. La pandemia prima e la guerra in Ucraina poi hanno fatto capire quanto il sistema classico di climatizzazione basato sulla fonte fossile del gas metano sia una trappola. In entrambi i casi c’è poco da fare, l’Asia è diventata un continente energivoro e ha aumentato la domanda; la Russia invece rimarrà impantanata a lungo nel conflitto (il 24 febbraio non sarà l’anniversario dell’invasione, ma solo il primo anniversario…) e con le sanzioni ha ridotto l’offerta.

Poi c’è il tema della remotizzazione del lavoroSe a Milano tutti quelli che potenzialmente potessero lavorare in modalità agile lo facessero davvero, abbiamo ancora bisogno di nuovi uffici? La domanda resta anche se fossero la metà!

In tutto l’Occidente il terziario avanzato ha bisogno di “nuovi” spazi di lavoro non di più spazi. Il gruppo televisivo francese M6, per dimensioni secondo solo alla statale TF1, ha già rinunciato a 1.400 mq dei suoi uffici parigini. Allo stesso modo, sempre in Francia, il gruppo automobilistico PSA ha riorganizzato il personale in presenza nelle varie filiali riducendo il 30% dei mq occupati. Negli USA il fotografo Chris Maggio ha realizzato nel 2021 per The New York Times un reportage fotografico sui casi di aziende nel terziario che hanno disdetto il contratto d’affitto degli uffici, lasciando nella metropoli una serie notevole di abandoned offices.

Anche in Italia, nelle grandi aziende, molti direttori amministrativi di quelle società che hanno più sedi sparse sul territorio – con un occhio alla riduzione dei costi – hanno preso in considerazione l’idea di ridurre gli spazi, concedendo ai dipendenti di appoggiarsi ai coworking a loro più prossimi.

Quindi, tornando al quesito iniziale, abbiamo troppi uffici a Milano?

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Francesco Sani
Giornalista Pubblicista laureato in Sociologia all'Università di Firenze. È Direttore della rivista Firenze Urban Lifestyle e collabora con altri magazine e blog su temi attinenti Cultura, Ambiente e Società. Scrive e ha scritto per L'Espresso, Il Fatto Quotidiano, Smart Working Magazine e Artribune.
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Francesco Sani
Giornalista Pubblicista laureato in Sociologia all'Università di Firenze. È Direttore della rivista Firenze Urban Lifestyle e collabora con altri magazine e blog su temi attinenti Cultura, Ambiente e Società. Scrive e ha scritto per L'Espresso, Il Fatto Quotidiano, Smart Working Magazine e Artribune.
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.
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