Il 25 e 26 ottobre BASE Milano ospiterà Future4Cities, un intero festival dedicato al futuro e l’innovazione dei sistemi urbani, organizzato da Will Media. Si parlerà anche di come le tecnologie digitali possono aiutare nella pianificazione della città, simulando cambiamenti della viabilità, creazione di verde pubblico o l’impatto di nuove costruzioni.
Ad esempio con la creazione di un Digital Twin, il “gemello digitale”. È come giocare a SimCity: si tratta di una simulazione realistica che, utilizzando dati pubblici, sviluppa una mappa interattiva e restituisce uno scenario del possibile impatto futuro delle politiche urbane. Lo stanno utilizzando in molte realtà, da New York a Shanghai, passando per Helsinki.
Per esempio la municipalità di Barcellona sta esplorando un gemello digitale della metropoli catalana per implementare la “città dei 15 minuti”. Una “città virtuale che vive nei server” e che sta analizzando dati su dati per verificare quali quartieri sono carenti di servizi. Zurigo ha già un “gemello digitale” attivo che è servito per definire il nuovo piano regolatore.
Quanti uffici avremo bisogno di costruire in futuro?
Parlando di innovazione dei sistemi urbani, viene naturale chiedersi se un Digital Twin di Milano potrebbe servire per capire quanti uffici avrà bisogno in futuro il capoluogo lombardo, aggregando i dati del costruito a uso direzionale con quelli sulla diffusione del lavoro da remoto. Non è una provocazione, perché secondo uno studio di Scenari Immobiliari, si stima che entro il 2035 a Milano saranno costruiti ulteriori 650mila mq di nuovi uffici.
Fatta 100 l’edificabilità potenziale nel territorio comunale, il terziario potrebbe assorbire una quota del 17%, contro un 50% destinato al residenziale. Una percentuale del 17% è tanto o è contenuta? Non possiamo saperlo al momento. Però giova ricordare che proprio a Milano, dalla metà degli anni Settanta alla metà degli anni Novanta, lo stock immobiliare di uffici è raddoppiato e addirittura nell’hinterland è quintuplicato.
Assoedilizia ha calcolato che lo sviluppo del direzionale in quel periodo abbia cambiato il volto della città a discapito della residenza, provocando la progressiva espulsione di circa 400mila abitanti. Ovvero come se l’intera popolazione di Bologna si fosse trasferita in provincia!
Da New York a Londra: meno uffici, please.
A New York la penuria di alloggi a prezzi ragionevoli – oggi solo il 2% delle case nella Grande Mela è a disposizione per affitti di lungo periodo – ha sollevato l’idea di riconvertire a civile abitazione molti uffici rimasti vuoti a causa della diffusione del lavoro da remoto.
A Londra, sempre in conseguenza della diffusione del lavoro da remoto, la banca britannica HSBC sta progettando di lasciare il grattacielo di 45 piani che occupa al Canary Wharf per un’altra sede londinese più piccola. Pure due big della consulenza come Deloitte e KPMG vogliono ridurre i loro spazi.
Nelle metropoli più “futuriste” del mondo qualcuno si sta facendo la domanda se la città del futuro debba essere ancora trainata dall’economia degli uffici. E si sta pure dando una risposta…
